奈良県香芝市の司法書士松井です。
謄本に換地処分の記載があると、少し構えてしまいませんか？
よく見かけるものではないので、何度勉強しても不安になる分野だと思います。
今回は、会の研修の中に土地区画整理事業についてのものがあったので、まとめてみました。
土地区画整理事業について
目的
（１）面的な基盤整備のため。
１．土地区画整理事業は、道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業。
２．公共施設が不十分な区域では、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供してもらい（減歩）、この土地を道路・公園などの公共用地が増える分に充てる他、その一部を売却し事業資金の一部に充てる事業制度。
（公共用地が増える分に充てるのが公共減歩、事業資金に充てるのが保留地減歩）
３．事業資金は、保留地処分金の他、公共側から支出される都市計画道路や公共施設等の整備費（用地費分を含む）に相当する資金から構成される。
これらの資金を財源に、公共施設の工事、宅地の整地、家屋の移転補償等が行われる。
４．地権者においては、土地区画整理事業後の宅地の面積は従前に比べ小さくなるものの、都市計画道路や公園等の公共施設が整備され、土地の区画が整うことにより、利用価値の高い宅地が得られる。
引用元：国土交通省HP
（２）山林・農地・遊休地を優良宅地に変更するため。
（３）震災・戦後復興のため。
施行者（法第３条～第３条の４）
（１）個人（自然人１名又は数人共同）
（２）土地区画整理組合
（３）区画整理会社
（４）都道府県又は市町村
（５）国土交通大臣
（６）独立行政法人都市再生機構
（７）地方住宅供給公社
流れ（組合施行の場合）
（１）事業の調査測量・計画
※土地・建物の現況を正確に把握し街の将来像を計画する。
※建物については、補償や移転の計画を作成するための調査となる。
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（２）定款・事業計画案の作成
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（３）組合設立認可
※発起人７名（法第１４条第１項前段）。
※宅地の所有者及び借地権者の２/３以上の同意（法第１８条）
（公共団体施行の場合には、原則同意不要）
※土地区画整理組合は、法人とされる（法第２２条）。
※組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員となる（土地区画整理組合法第２５条第１項）。
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（４）換地設計案の作成（換地の照応の原則）
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（５）仮換地の指定
※仮換地の指定日以降は、土地の使用収益権が従前地から仮換地に移る。
※換地処分が終わるまでは所有権は従前地にあるため、売買するときには、従前地を売買することになる。
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（６）工事の実施
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（７）町界・町名・地番の整理
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（８）換地処分
※換地計画に定められた事項の効力を発生させる手続のことを言う。
→具体的には、関係権利者に、換地図・各筆換地明細書・各筆各権利別清算金明細書を通知することでなされる。（換地処分の通知）
※効力は、施行者が知事に届出て、知事による換地処分がなされた旨の公告をした翌日に発生する。
※区画整理地内の筆界は、換地処分により創設的に発生するが、地区内外の筆界（地区界）は、従前の筆界のままであり換地処分により創設されるわけではない。
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（９）区画整理登記
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（10）清算金の徴収・交付
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（11）組合解散
区画整理と用地買収の違い
※○は、不整形地を示す。
※上図が、区画整理の図。下図が、用地買収の図。[br num=”1″]
（１）区画整理
※不整形地が発生しない。
※公共用地面積（公園、道路）が増え、宅地面積（公共用地以外）が減少する。
※整理することで、宅地の価値が上がるため宅地面積が減少する。
※地区外まで続く都市計画道路が整備されることで、地区内だけでなく近隣の街にとってもメリットとなる。
※宅地面積が減少することを「減歩」という。
※「減歩」には、「公共減歩」（公共用地を捻出する減歩）と「保留地減歩」（保留地を捻出する減歩）がある。
※減歩率は、全員同率というわけではない。（地区の減歩率が４０％という場合、その地区の平均減歩率であると考える。）
（２）用地買収
※用地買収方式の場合、事業が短時間で終わる。
※不整形地が発生する。
換地設計の考え方
（１）整理前、整理後の各筆の評価をする。
（２）不公平にならないように換地先を設計する。
※照応の原則･･･位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等の照応（法８９条第１項）
（３） 一般的に、路線価式土地評価法により評価する。
（「路線価」＝「街路係数」＋「接近係数」＋「宅地係数」）
・「街路係数」とは、宅地が接する街路のみによる利用価値・効用を表す係数のこと。
・「接近係数」とは、宅地と相対的距離関係を持って存在している交通・娯楽・公共諸施設によってもたらせる受益又は受損の価値を表す係数のこと。
・「宅地係数」とは、宅地自身の持つ利用状態・文化性・保安性・自然環境等による価値を表す係数のこと。
保留地の考え方
（１）「保留地」とは、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、又は規準、規約若しくは定款で定める目的のため、一定の土地を換地として定めない土地をいう（土地区画整理法第９６条第１項）。
（２）保留地は、売却され、その売却代金は、土地区画整理事業の施行の費用等に充てられるため、保留地の場所については、売りやすい場所に設定することで、事業費を捻出しやすくする。
仮換地指定
（１）仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の所有者に対し、仮換地指定通知書を通知する。※記載事項 １．仮換地の位置及び地積 ２．仮換地指定の効力発生の日
（２）効果
１．仮換地指定日より従前の土地の代わりに仮換地を使用収益できる。
２．従前の土地は使用収益できなくなる。（法９９条１項）
３．従前地に処分権は残る。つまり、所有権は従前地にある。
区画整理実施中の制限
事業計画決定後は、次の行為には知事の許可等が必要になる。（７６（ナナロク）申請）
１．土地の形質の変更
２．建物の新・改・増築、擁壁・石積・車庫等の新設
３．５トンを超える物件の堆積
換地処分
（１）換地処分は、関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知してするものとする。（法１０３条第１項）
（２）「国土交通大臣」は、換地処分をした場合においては、その旨を公告しなければならない。「都道府県知事」は、都道府県が換地処分をした場合又は個人施行者、組合、区画整理会社、市町村又は機構等からの届出があつた場合においては、換地処分があつた旨を公告しなければならない。（法１０３条第３項）
（３）換地計画で定められた換地は、公告の日の翌日から従前の土地とみなされる。（法１０４条第１項）
（４）換地を定めなかった従前の土地についての権利は、公告があった日が終了した時に消滅する。（法１０４条第１項）
（５）清算金は、公告の日の翌日に確定する。（法１０４条第８項）
（６）保留地は、公告の日の翌日に「施行者」に帰属する。（法１０４条第１１項）
（７）公共施設用地は、公告の日の翌日に「それぞれの公共施設管理者（国、途方公共団体）」に帰属する。（法１０５条第１項）
（８）換地処分の結果、市町村の区域内の町又は字の区域又は名称について変更又は廃止をすることが必要となる場合においては、換地処分の公告に係る換地処分の効果及びこれらの変更又は廃止の効力が同時に発生するように、その公告をしなければならない（法第１０３条第５項）。つまり、換地処分の公告とは別に市町村の区域内の町又は字の区域又は名称の変更をしなければならない。換地処分によって、当然に市町村の区域内の町又は字の区域又は名称が変更されるわけではない。
（９）不動産の表題部の登記事項に関する変更の登記は、「表題部所有者若しくは所有権の登記名義人等」が申請することができるが、これらの者に代位して「施行者」もすることができる（土地区画整理登記令第２条第２号）。通常は、不動産の表題部の登記事項に関する変更の登記は，施行者が申請人に代位してする。
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